Dal 1° luglio 2009 è obbligatorio in tutta Italia redigere l’attestato di certificazione energetica nel caso di edifici di nuova costruzione nonché nel caso di compravendita di immobili (articolo 6 del Dlgs 192/2005).
Le disposizioni nazionali per fare la certificazione energetica degli edifici sono contenute nel decreto ministeriale 26/06/2009 “Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici” - pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 158 del 10/7/2009.
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Il 18 marzo 2010 è entrata in vigore in Toscana una specifica disciplina regionale sulla materia: l’articolo 23bis della legge regionale 39/2005 e il relativo regolamento regionale sulla Certificazione Energetica degli edifici (DPGR 25 febbraio 2010, n. 17/R) riguardante anche le locazioni.
Il decreto legislativo 28/2011, articolo 13, ha imposto in tutta Italia dal 29/03/2011 che, sia nei casi di compravendita che di locazione, siano fornite all’acquirente o locatario, già in fase di trattativa, le informazioni sulla certificazione energetica dell’immobile.
Quali sono le particolarità della disciplina regionale rispetto a quella nazionale?
Innanzitutto va chiarito che:
• la disciplina regionale in materia non tocca né le metodologie di calcolo per la certificazione, né l’individuazione della figura del certificatore: su tali temi si seguono pienamente le norme statali (per le metodologie il DM 26 giugno 2009 “Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”, per la figura del certificatore l’allegato III al decreto legislativo 115/2008);
• sono in vigore, fino alla eventuale emanazione di un modello regionale, i modelli di attestato di certificazione allegati al DM 26 giugno 2009;
• sono in vigore, fino alla eventuale emanazione di un modello regionale, i modelli di attestato di certificazione allegati al DM 26 giugno 2009;
• le disposizioni regionali inerenti la “targa energetica” (art. 7 del regolamento) troveranno applicazione solo dopo l’approvazione con decreto dirigenziale del modello di targa energetica;
• le disposizioni regionali inerenti il sistema informativo sull’efficienza energetica troveranno applicazione solo dopo il varo di tale sistema informativo. In particolare fino al varo di tale sistema gli attestati di certificazione dovranno essere presentati ai Comuni in forma cartacea.
• le disposizioni regionali inerenti il sistema informativo sull’efficienza energetica troveranno applicazione solo dopo il varo di tale sistema informativo. In particolare fino al varo di tale sistema gli attestati di certificazione dovranno essere presentati ai Comuni in forma cartacea.
Vediamo quindi punto per punto quali sono le regole vigenti in Toscana per la Certificazione Energetica degli immobili.
1) I casi in cui è obbligatorio dotare l’immobile di un attestato di certificazione energetica – ACE (art. 23-bis della lr 39/2005 e articoli 3 e 4 del regolamento).
Rispetto a quanto già disposto dalle norme nazionali (Dlgs 192/2005, art. 6 e linee guida nazionali) vi è in Toscana l’obbligatorietà di acquisire l’attestato di certificazione (detto ACE) anche nei seguenti casi:
Rispetto a quanto già disposto dalle norme nazionali (Dlgs 192/2005, art. 6 e linee guida nazionali) vi è in Toscana l’obbligatorietà di acquisire l’attestato di certificazione (detto ACE) anche nei seguenti casi:
a) locazione di un immobile;
b) ricostruzione a seguito di demolizione di immobili anche di superficie inferiore a 1000 mq;
b) ricostruzione a seguito di demolizione di immobili anche di superficie inferiore a 1000 mq;
c) fabbricati isolati anche di superficie inferiore a 50 mq se comunque tale superficie arriva a 25 mq.
Vi sono comunque i seguenti casi di esclusione già previsti dalla normativa nazionale:
• i fabbricati industriali, artigianali o agricoli non residenziali quando gli ambienti sono climatizzati o illuminati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
• le tipologie di edifici escluse dal decreto ministeriale 26 giugno 2009
• le tipologie di edifici escluse dal decreto ministeriale 26 giugno 2009
Vi è l’esclusione dagli obblighi dei fabbricati isolati ma solo se di superficie inferiore a 25 mq (mentre lo Stato esclude i fabbricati più piccoli di 50 mq).
E in Toscana si aggiungono due ulteriori casi di esclusione, non previsti dalle norme nazionali:
E in Toscana si aggiungono due ulteriori casi di esclusione, non previsti dalle norme nazionali:
• gli edifici per i quali sia stata dichiarata dalle competenti autorità la non abitabilità o agibilità nonché quelli per i quali, in caso di trasferimento a titolo oneroso, risulti la destinazione alla demolizione;
• i fabbricati temporanei con tempo di utilizzo non superiore a due anni.
• i fabbricati temporanei con tempo di utilizzo non superiore a due anni.
Vedi lo schema: chi deve fare la certificazione energetica
2) L’attestato di qualificazione energetica - AQE
Il decreto legislativo 192/2005 (art. 8 comma 2) prevede anche un attestato di qualificazione energetica dell’edificio così come realizzato (detto AQE), da inviare al Comune con la dichiarazione di fine lavori. Quindi fino ad oggi in alcuni casi (per es. un nuovo edificio) è obbligatorio acquisire sia l’ACE che questo AQE.
La legge regionale stabilisce che l’attestato di certificazione energetica tiene luogo dell’attestato di qualificazione, e che viene presentato al Comune con la certificazione di fine lavori (certificazione prevista dall’art. 86 della LR 1/2005). Quindi basterà presentare al Comune, allegato alla certificazione di fine lavori, l’attestato di certificazione energetica.
3) Come si fa a certificare un immobile
Si deve distinguere il caso in cui si deve certificare un immobile perché viene costruito o completamente ristrutturato, dal caso in cui lo si deve certificare per una vendita o una locazione.
a) Per le certificazioni in occasione di lavori edilizi, prima dell’inizio lavori va scelto un certificatore energetico. Infatti il regolamento regionale precisa che il nominativo del soggetto certificatore è indicato nella comunicazione di inizio lavori.
Il progettista gira una copia del progetto al certificatore. In corso d’opera il direttore lavori informa il certificatore sulle principali fasi di costruzione e lo stesso certificatore può fare ispezioni in cantiere.
In attesa del varo da parte della Regione dell’ACE come documento digitale, il certificatore redigerà l’attestato in cartaceo in più originali, in modo che uno rimanga al committente e uno venga trasmesso al Comune insieme alla dichiarazione di fine lavori (prevista dall’art. 86 della LR 1/2005)
Infatti al momento in cui il professionista provvede alla certificazione di fine lavori (ed eventuale agibilità/abitabilità) di cui all’articolo 86 della l.r.1/2005, va trasmesso al Comune anche l’ACE, e nel certificato di abitabilità/agibilità di cui al citato articolo 86 della l.r.1/2005 sarà fatta esplicita menzione dell’attestato di certificazione.
b) Per le certificazioni in occasione di compravendita/locazione il venditore/locatore incarica un certificatore energetico. In attesa del varo da parte della Regione dell’ACE come documento digitale, il certificatore, dopo aver fatto i controlli necessari, redigerà l’attestato in cartaceo in più originali. Infatti uno lo consegna al committente e uno lo trasmette al Comune (vedi gli obblighi di trasmissione al punto 5).
Ai sensi del D.lgs. 28/2011 a partire dal 01/01/2012 anche gli annunci commerciali per vendere un immobile dovranno riportare l’indice di prestazione energetica dello stesso immobile.
Già dal 29/03/2011 (ai sensi dello stesso D.lgs. 28/2011) comunque in tutti i contratti di compravendita il compratore dovrà dichiarare di aver ricevuto “le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici” .
Non sarà necessario allegare l’ACE all’atto di compravendita o locazione, ma, per confermare che l’attestato è stato acquisito, gli estremi identificativi dell’attestato di certificazione energetica dovranno essere richiamati nel relativo atto di trasferimento o contratto di locazione.
4) Cosa succede se, nei casi in cui è obbligatorio l’attestato di certificazione, questo non viene acquisito?
Bisogna distinguere fra gli obblighi di dotarsi dell’attestato di certificazione a seguito di lavori edilizi e gli obblighi che invece derivano da un trasferimento di proprietà o locazione.
a) Se l’obbligo deriva da lavori edilizi (i casi di cui all’art. 4 comma 1 del regolamento) attenzione che il certificato di cui all’articolo 86 della L.R. n. 1/2005, è inefficace a qualsiasi titolo qualora non sia presentato al Comune l’attestato di certificazione energetica.
b) In caso di trasferimento a titolo oneroso di immobile o di locazione, se non è possibile richiamare gli estremi dell’attestato di certificazione energetica perché l’unità immobiliare non è dotata dell’ACE per l’art. 23bis della legge regionale 39/2005 si provvederebbe all’automatica classificazione dell’unità immobiliare nella classe G.
Va aggiunto però che il Dlgs 28/2011 ha previsto un ulteriore meccanismo, differenziando fra compravendita e locazione.
Vediamo quindi i due casi:
Locazione: il locatore dichiara che l’immobile non è dotato di ACE. A questo punto l’immobile è, ai fini della locazione, ai sensi della norma regionale, classificato di classe G. Sarà opportuno a tal proposito un accenno a tale presa d’atto nel testo del contratto (ad es. “le parti, in assenza dell’attestato di certificazione energetica, prendono atto che, in sua mancanza, l’immobile è, ai fini della locazione, classificato automaticamente in classe G ai sensi dell’art. 23 bis comma 5 della lr 39/2005 e successive modificazioni…”).
Compravendita: il compratore dovrebbe comunque dichiarare di aver ricevuto “le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici”.
Al momento in cui si scrive lo Stato non ha ancora dato indicazioni se per “documentazione” si può intendere solo l’Attestato o anche altro, come l’autodichiarazione (da parte del venditore) di pessima qualità energetica dell’immobile (prevista dal paragrafo 9 delle linee guida per gli immobili con pessime qualità energetiche). Si consiglia di verificare con il Notaio incaricato della predisposizione dell’atto cosa è sufficiente per la succitata dichiarazione del compratore.
Se fosse considerata l’autodichiarazione del venditore di pessima qualità energetica come una sufficiente documentazione “in ordine alla certificazione energetica degli edifici” si potrebbe rogare un atto di compravendita regolarmente senza attestato. Si dovrebbe comunque inserire un capoverso nel testo del contratto, come ad es. il seguente “la parte venditrice X dichiara che l’immobile non è dotato a data odierna dell’attestato di certificazione energetica. A tal riguardo la parte compratrice Y dichiara che ha già ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici, in particolare l’autodichiarazione del venditore di pessima qualità energetica. Le parti si danno quindi reciprocamente atto che ai sensi dell’art. 23 bis comma 5 della lr 39/2005, e dell’art. 13 del dlgs 11/2011 l’immobile appartiene alla classe G di prestazione energetica globale”.
5) Gli obblighi di trasmissione dell’ACE alla Pubblica Amministrazione.
Il DM 26 giugno 2009 prevede che sia trasmessa alla Regione copia dell’attestato di certificazione energetica entro i 15 giorni successivi alla consegna al richiedente dell’ACE, a cura del certificatore.
Tale obbligo in questa prima fase rimane (vedi art. 26 del regolamento)
Le modalità di trasmissione alla Regione
A partire all’entrata in vigore del regolamento, oltre alla trasmissione alla Regione di una copia dell’attestato, scatta un ulteriore obbligo di trasmissione: quando viene redatto un ACE dovrà essere firmato almeno in due originali, perché oltre a quello consegnato al richiedente un altro dei due originali dovrà essere trasmesso al Comune di competenza.
Come trasmettere l’ACE al Comune?
Vi sono due casi:
a) se l’ACE è prodotto a seguito di lavori edilizi un originale dell’attestato sarà trasmesso al Comune insieme al certificato di cui all’art. 86 della L 1/2005.
Si segnala che, nel caso i lavori edilizi riguardino una pratica gestita dallo Sportello Unico Attività Produttive SUAP, anche l’ACE passerà come tutta l’altra documentazione dallo stesso SUAP (il regolamento dice “nel caso in cui l’attestato di certificazione energetica sia relativo ad impianti produttivi, è trasmesso attraverso la rete regionale degli sportelli unici per le attività produttive”).
b) se l’ACE è prodotto ai fini di una compravendita o di una locazione un originale dell’attestato, una volta firmato dal certificatore, sarà trasmesso senza indugio (dal certificatore o dal proprietario stesso) al Comune.
Fermo restando che per la legge regionale 39/2005 la semplice mancanza dell’ACE comporta l’attribuzione alla classe G, qualora un privato voglia comunque fare l’autodichiarazione di pessima qualità energetica dell’immobile ed inviarla in Regione (seguendo il paragrafo 9 delle Linee Guida) trova qui un modello di autodichiarazione e possibili modalità di trasmissione.
6) La vigilanza del Comune.
Competenti a vigilare sulla attività di certificazione energetica e sugli attestati prodotti sono i Comuni ai sensi dell’art. 3ter della lr 39/2005 e dell’art. 12 del regolamento
Casi di obbligo e di esclusione che valgono in Toscana dal 18 marzo 2010
In applicazione degli articoli 3 e 4 del regolamento regionale, l’attestato di certificazione energetica è obbligatorio per:
a) gli edifici di nuova costruzione;
b) gli edifici oggetto di interventi di ricostruzione a seguito di demolizione;
c) gli edifici esistenti di superficie utile lorda superiore a mille metri quadrati, oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia che riguardano l’intera struttura;
d) gli immobili oggetto di atti di trasferimento a titolo oneroso (compravendita e similari);
e) gli immobili oggetto di contratto di locazione.
Sono però esclusi dagli obblighi di cui sopra le seguenti tipologie di immobili:
a) i fabbricati industriali, artigianali o agricoli non residenziali quando gli ambienti sono climatizzati o illuminati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
b) i fabbricati temporanei con tempo di utilizzo non superiore a due anni;
c) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a venticinque metri quadrati;
d) gli edifici per i quali sia stata dichiarata dalle competenti autorità la non abitabilità o agibilità nonché quelli per i quali, in caso di trasferimento a titolo oneroso, risulti la destinazione alla demolizione;
e) gli edifici esclusi dalle linee guida nazionali (come box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, ecc. di questi non si fa la certificazione se non limitatamente alle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili agli effetti dell’isolamento termico).
a) gli edifici di nuova costruzione;
b) gli edifici oggetto di interventi di ricostruzione a seguito di demolizione;
c) gli edifici esistenti di superficie utile lorda superiore a mille metri quadrati, oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia che riguardano l’intera struttura;
d) gli immobili oggetto di atti di trasferimento a titolo oneroso (compravendita e similari);
e) gli immobili oggetto di contratto di locazione.
Sono però esclusi dagli obblighi di cui sopra le seguenti tipologie di immobili:
a) i fabbricati industriali, artigianali o agricoli non residenziali quando gli ambienti sono climatizzati o illuminati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
b) i fabbricati temporanei con tempo di utilizzo non superiore a due anni;
c) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a venticinque metri quadrati;
d) gli edifici per i quali sia stata dichiarata dalle competenti autorità la non abitabilità o agibilità nonché quelli per i quali, in caso di trasferimento a titolo oneroso, risulti la destinazione alla demolizione;
e) gli edifici esclusi dalle linee guida nazionali (come box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, ecc. di questi non si fa la certificazione se non limitatamente alle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili agli effetti dell’isolamento termico).
